Doručit platně a účinně výpověď z nájmu bytu není jednoduché. Zákon chrání nájemníky před neoprávněným ukončením nájmu a pronajímatel proto musí splnit řadu přísných podmínek. Pokud některou opomene hrozí, že výpověď bude neplatná, což může znamenat povinnost nahradit újmu a nést náklady případného sporu.
Forma výpovědi
Výpověď musí být podle zákona především vždy písemná a musí být podepsaná. Výpověď může být sepsána i v elektronické formě, pro nezpochybnitelnou platnost podpisu se však vyžaduje, aby byl podpis kvalifikovaný (tj. s ověřením identity), ledaže je výpověď doručována buď datovou schránkou. Samotný e-mail bez uznávaného podpisu písemnou formu nezachovává.
Podpis musí být na konci textu, jinak nelze určit, co přesně do výpovědi spadá a co ne. Výpověď také nebude platit, pokud byla dána ústně, a to i pokud ji lze nezpochybnitelně prokázat (např. videozáznamem), jelikož zákon výslovně požaduje písemnou formu. Také nebude platná, pokud bude namísto podpisu uveden jen obrázek podpisu (zejm. neověřený elektronický podpis), je připojeno razítko bez podpisu, apod.
Doručování výpovědi
Pro běh lhůt je potřeba vědět, kdy se písemnost podle zákona považuje za platně doručenou.
V případě doručování do datové schránky je situace jasná. K doručení ze zákona dochází okamžikem, kdy do ní přihlásila oprávněná osoba, nejpozději desátým dnem ode dne doručení do datové schránky, tj. i pokud se tam adresát nepřihlásí. Zde mohou problémy nastat jen pokud by datová schránka nebyla určená pro fyzickou osobu nepodnikatele. Byl-li nájem uzavřen pro osobní bydlení, ne pro podnikání, je potřeba doručovat do osobní datové schránky. Jedna osoba může mít více datových schránek s různým určením, tomu je potřeba věnovat pozornost.
Určit přesný datum doručení výpovědi zasílané poštou, kurýrem nebo e-mailem může být složitější. Občanský zákoník sice stanoví obecně pravidla pro „právní jednání vůči nepřítomné osobě“, ta ale nejsou dostatečně určitá a judikatura zde výkladem pomáhá jen částečně.
Především platí, že pokud adresát prokazatelně ji odmítne převzít zásilku, považuje se zásilka za řádně doručenou, i když se s ní adresát neseznámil. Také platí, že jestliže byla doručována na výslovně sjednanou adresu, která již neplatí, za den doručení se rovněž bude považovat den vrácení zásilky odesílateli.
Pokud je ale adresát při doručování listinné písemnosti „pouze“ nezastižen, může být prokázání doručení mnohem složitější. Platí sice, že zásilka odeslaná „provozovatelem poštovních služeb“ je doručena třetí pracovní den po jejím odeslání v ČR, resp. patnáctý pracovní den mimo ČR, podle judikatury ale adresát může tuto domněnku doručení zvrátit, pokud doloží objektivní překážku v jejím vyzvednutí (dovolená, nemoc, ale také např. kolize otevírací doby pošty s pracovní dobou). Vyrozumění o uložení zásilky na poště znamená, že se dostala do sféry adresáta a je v ČR doručena třetí pracovní den po vyrozumění. Oznámení o uložení provedené kurýrem bez poštovní licence ale takový účinek mít nemusí.
Doručování prostým e-mailem může být ještě složitější. E-mailová komunikace jako způsob doručování je možná, pokud je zřejmé, že adresát e-mailovou schránku běžně užívá nebo ji sám vyžádal pro doručování (např. je-i to uvedeno v lavičce smlouvy). Nicméně, musí být nepochybné, že e-mailová zpráva byla do schránky adresáta doručena. To může být soukromoprávními prostředky složité prokázat.
Je zjevné, že bez výslovné úpravě ohledně doručování ve smlouvě nemusí být prokázání doručení výpovědi jednoduché. Doporučujeme proto věnovat tomuto problému pozornost při uzavírání smlouvy a způsoby doručování výslovně a jasně písemně dohodnout.
Povinnost poučení o soudním přezkumu
Ve výpovědi je pronajímatel povinen výslovně poučit nájemce o jeho právu podat námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Bez tohoto poučení je výpověď neplatná. To je důležitá povinnost, na kterou se často zapomíná, přestože může mít zcela zásadní dopady.
Neplatná výpověď znamená, že nájemní smlouva trvá a výpovědní doba začne běžet až s podáním platné výpovědi. Běh výpovědní lhůty a vystěhování se tím může zásadně prodloužit.
Nájemce má pak při nesouhlasu s výpovědí právo podat návrh soudu, aby ji přezkoumal. Toto právo nicméně uplyne po 2 měsících ode dne, kdy mu výpověď došla. Ale pozor, doručením výpovědi bez poučení o možnosti obrátit se na soud znamená, že tato lhůta vůbec nezačne běžet. Tj. hrozba soudního sporu o platnost výpovědi se tak dále prodlužuje. Na druhou stranu, obsahoval-li text výpovědi poučení, po uplynutí 2 měsíců od doručení se nájemník už neplatnosti výpovědi domáhat nemůže. Lhůta je totiž prekluzivní.
Výpovědní doba a odůvodnění
Výpověď nájmu na dobu určitou nebo předčasnou výpověď nájmu na dobu určitou lze vždy podat jen na základě doložení hrubého porušení povinností ze strany nájemníka. Výpovědní doba je 3 měsíce. Podle zákona se tato výpovědní doba uplatní i pokud existuje jiný závažný důvod pro vyklizení bytu nebo dokonce i v případě spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, členům jeho domácnosti, sousedům nebo jejich majetku. Je však otázkou, zda v takových případech již zákonná ochrana nájemníků není přehnaná.
Stejná, tříměsíční doba, platí i tehdy, když pronajímatel potřebuje byt pro sebe, svého manžela či blízkého příbuzného. V takovém případě bude potřeba, aby pronajímatel skutečně byt využil pro výpovědí avizované bydlení do 1 měsíce od jeho vyklizení nájemcem, jinak bude mít povinnost nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. To neplatí jen po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do 2 týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. Zákonné podmínky jsou i zde vůči pronajímatelům poměrně přísné.
Výpověď musí vždy obsahovat konkrétní zákonný důvod, jinak je neplatná.
Okamžitá výpověď
Okamžitou výpověď pro zvlášť závažné porušení povinností nájemníkem lze uplatnit jen výjimečně a jen po doručení předchozí písemné výzvy k nápravě upozorňující na konkrétní závažné porušení nájemníkem a poskytnutí přiměřené lhůty k nápravě. Nájemce musí být ve výzvě výslovně upozorněn, že pokud nezjedná nápravu, bude mu podána výpověď bez výpovědní doby. Pokud výzva chybí, bude výpověď neplatná.
Závažné porušení podle zákona nastává například při nezaplacení nájemného a služeb alespoň za 3 měsíce, při závažném poškození bytu či domu nebo při způsobení jiných závažných škod či obtíží.
Nenapraví-li nájemník své porušení v dané lhůtě, lze dát výpověď bez výpovědní lhůty. Nájem pak zaniká doručením této výpovědi. Pronajímatel má právo požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Okamžité zrušení nájmu – AirBnB, Booking
Jedinou výjimkou, kdy podle stávající judikatury lze nájem zrušit okamžitě a dokonce i bez nutné výzvy k nápravě, je užívání bytu za účelem krátkodobého komerčního pronájmu, typicky přes Booking, AirBnB.
Soudy opakovaně potvrdily, že tento způsob užívání bytu není souladný se základním účelem nájmu bytu, tj. bydlení. Zákon totiž chrání právě a jen bydlení.
V případě krátkodobých komerčních pronájmů zde hosté přijíždějí za účelem rekreace, nikoli k uspokojování bytové potřeby. Takové jednání nájemníka je podle judikatury zneužitím práva, které nepožívá ochranu zákona. Z tohoto důvodu pak lze nájem v podstatě zrušit okamžitě, i bez jakékoliv předchozí výzvy. Tento důvod se zřejmě uplatní i v těch případech, kdy nájemní smlouva obsahuje souhlas s podnájmem, ledaže by se týkal výslovně komerčního krátkodobého pronájmu.
I zde však bude potřeba prokázat doručení písemné výzvy ohledně okamžitého zrušení nájmu s výslovným uvedením důvodu.
Jak se v tom neztratit?
Pro snadnou orientaci v zákonných podmínkách jsme připravili praktický checklist, podle kterého si pronajímatel může krok za krokem ověřit, že jeho výpověď bude platná a účinná.
Jednoduše si jej vytiskněte a odškrtávejte z námi připraveného CHECKLISTU:
Obecné podmínky (platí pro všechny výpovědi)
- ⌂ Písemná forma – výpověď je sepsána písemně a podepsána. Doručování poštou doporučeně nebo datovou schránkou. E-mail s podpisem ověřeným kvalifikovaným způsobem a jen pokud bylo výslovně sjednáno.
- ⌂ Prokazatelné doručení – výpověď musí být prokazatelně doručena – převzetím, odmítnutím nebo zákonnou fikcí doručení.
- ⌂ Poučení nájemce (§ 2286 odst. 2) – výpověď obsahuje:
- poučení o právu vznést námitky proti výpovědi,
- poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi,
- upozornění na lhůtu 2 měsíců k podání návrhu soudu (§ 2290 OZ).
- ⌂ Výpovědní doba – podle okolností – 3 měs / jen výjimečně okamžitá.
- ⌂ Konkrétní důvod – důvod je jasně popsán (datum, skutky, svědci, důkazy), ne jen citace zákona. V případě okamžité výpovědi marně uplynula písemně poskytnutá lhůta k nápravě.
Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 OZ)
- ⌂ Výběr zákonného důvodu – např. hrubé porušení povinností nájemce, potřeba bytu pro pronajímatele/příbuzného, veřejný zájem, jiný závažný důvod.
- ⌂ Doložení důvodu – důkazy (korespondence, svědci, fotografie, protokoly).
- ⌂ U důvodů za účelem bydlení pro pronajímatele/rodinu – plán využití bytu odpovídá důvodu a počítá se s povinností znovu pronajmout nebo nahradit škodu, pokud nebude využit do 1 měsíce od vyklizení.
Okamžitá výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 OZ)
- ⌂ Identifikace „zvlášť závažného porušení povinnosti“ – např.
- neplacení nájmu a služeb ≥ 3 měsíce,
- závažné/návratné poškození bytu,
- systematické obtěžování sousedů,
- neoprávněné užívání k jinému účelu (např. Airbnb, Booking).
- ⌂ Předchozí výzva k nápravě – nájemce byl písemně vyzván k odstranění protiprávního stavu:
- výzva obsahuje konkrétní popis porušení,
- stanovena přiměřená lhůta na nápravu,
- výzva byla doručena prokazatelně.
- ⌂ Výpověď uvádí konkrétně porušení – včetně odkazů na ustanovení smlouvy a zákona.
- ⌂ Připraven plán na převzetí bytu – protože nájemce musí byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu.
Důkazy pro prokázání výpovědi
- ⌂ Korespondence s nájemcem – e-maily, SMS, dopisy.
- ⌂ Svědecké výpovědi – sousedé, správce, další osoby.
- ⌂ Fotodokumentace – škody, stav bytu, užívání třetími osobami.
- ⌂ Listiny – nájemní smlouva, dodatky, domovní řád.
- ⌂ Záznamy z jednání – zápisy z předání bytu, protokoly o kontrole.
Kontrola před odesláním
- ⌂ Výpověď je přesná, srozumitelná, úplná.
- ⌂ Je splněna forma a obsah.
- ⌂ Jsou připraveny důkazy pro případ soudního přezkumu.
- ⌂ Výpověď je podepsána oprávněnou osobou (pronajímatelem nebo zmocněným zástupcem), v případě elektronického dokumentu, s příslušným kvalifikovaným ověřením.
Mgr. Beata Sabolová LL.M., advokátka
Potřebujete vědět víc? Neváhejte se na nás obrátit: