Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 19. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, vysvětlil pravidla mimořádného vydržení nemovitostí podle § 1095 občanského zákoníku a započtení vydržecí doby na nové vlastníky pozemků. Judikát byl publikován ve sbírce důležitých soudních rozhodnutí (Sb.R. 15/2023), je proto závazný pro soudy nižších instancí.
Hlavní závěr:
Pokud někdo užívá (drží) cizí pozemek nepřetržitě více než 20 let, může se stát jeho vlastníkem, i když neprokáže tzv. „řádnou držbu“. Stačí, aby nebylo prokázáno, že jednal s nepoctivým úmyslem (například podvodně nebo vědomě proti skutečnému vlastníkovi). Pokud jsou splněny zákonné podmínky, stává se vydržitel vlastníkem pozemku automaticky, ze zákona. Přestože ještě nebyl zapsán v katastru.
Stejně jako v případě řádného vydržení sice bude muset mimořádný vydržitel podat určovací žalobu, aby si vymohl oficiální zápis svého vlastnického práva do katastru, jeho právní postavení je však jiné než tomu je v případě vydržení řádného (po 10 letech).
Praktický rozdíl je především v tom, zda a jak se do doby vydržení započítává držba předchozího uživatele. V případě řádného i mimořádného vydržení se sice doba vydržení předchozího držitele započítává, ale jen do chvíle, než se předchůdce sám stal vlastníkem. Tím se ze zákona totiž stane právě mimořádným vydržením (přestože není zapsán v katastru). Od toho okamžiku už pak není co započítávat, protože předchůdce byl ze zákona vlastníkem (přestože nebyl zapsán v katastru). Právní nástupci v případě mimořádného vydržení tak (podle judikátu) právo na zápočet ztrácí, začíná běžet nová vydržecí doba.
Kdy může dojít k vydržení?
⏳ 10 let – ŘÁDNÉ VYDRŽENÍ
✅ Podmínky: musí jít o nepřetržitou řádnou držbu, tedy držitel jednal v dobré víře a měl právní důvod (např. kupní smlouvu, zápis v katastru), který se až později ukázal neplatný, což ale nemohl vědět.
🔗 Započtení držby předchůdce: ANO, pokud i předchůdce držel pozemek řádně.
⏳ 20 let – MIMOŘÁDNÉ VYDRŽENÍ
✅ Podmínky: stačí, že držba nebyla s nepoctivým úmyslem (např. bez podvodu, násilí nebo vědomého obcházení práv vlastníka, ne na základě držení z nájemní smlouvy, výpůjčky apod.). Příklad: připlocený pás pozemku, který rodina užívá desítky let, aniž by věděla, že patří sousedovi, novým zaměřením katastru se zjistí, že pozemek patří sousedovi.
🔗 Započítává se i držba předchůdce, ale jen tehdy, pokud se sám nestal vlastníkem vydržením po 20ti letech ze zákona.
Jaké mohou nastat modelové scénáře:
🅰️Rodiče vydrželi po 20 letech → děti dědí:
1️⃣Rodiče užívají připlocený pás pozemku od 70. let → po 20 letech nabyli vlastnictví mimořádným vydržením ze zákona, přestože vlastnictví není zapsáno v katastru.
2️⃣Pozemek zdědí děti. → Děti nemohou započítat vydržení dobu rodičů, nestávající se vlastníky připloceného pásu pozemku vydržením. Důvodem je, že se rodiče po 20 letech již stali vlastníky ze zákona, na základě mimořádného vydržení, i když k zápisu do katastru nedošlo. Po právní stránce již vydržení započítat nelze, jelikož neexistuje.
3️⃣Řešení: smluvní převod od skutečného vlastníka, věcné břemeno – vše již jen za odpovídající úplatu; případně dodatečné dědické řízení, zapsání pozemku na základě mimořádného vydržení na rodiče, pak dědictví pozemku na děti.
🅱️Rodiče drželi kratší dobu než 20 let → děti dědí:
1️⃣Rodiče pozemek připlocený užívali 15 let bez nepoctivého úmyslu.
2️⃣Pozemek zdědí děti. → Děti mohou započítat vydržení dobu rodičů, stávající se vlastníky připloceného pásu pozemku vydržením, dědí a po dosažení 20 let celkem, vydrží pás pozemku mimořádně.
3️⃣Řešení: návrh na určení vlastnického práva k připlocenému pásu pozemku mimořádným vydržením, zápis do katastru, plné vlastnictví.
Praktické dopady
➡️Pro vlastníky bránící se vydržení
- Hledejte důkazy o nepoctivém úmyslu držitele či předchůdce.
- Prověřte, zda předchůdce už sám nevydržel.
- Sledujte přerušení držby (např. žaloba podle § 995 o. z.).
➡️ Pro držitele uvažující o žalobě
- Dokumentujte nepřerušenou držbu a důvody absence nepoctivého úmyslu.
- Zajistěte důkazy o řádné, resp. po 20 letech ne nepoctivé, držbě předchůdce.
- Při rodinných převodech nezapomeňte převést i fakticky užívaný pozemek (nutná žaloba na určení vlastnického práva a zápis do katastru nebo dohoda s vlastníkem připloceného pozemku).
➡️ Při převodech nemovitostí
- Před prodejem řešte „připlocené“ pásy: geometrický plán, žaloba na určení vlastnického práva a zápis do katastru nebo dohoda o hranici s vlastníkem.
- Nespoléhejte jen na automatický „přechod vydržecí doby“.
🙂 TL;DR: Shrnutí pro praxi
- Mimořádné vydržení nevyžaduje poctivou držbu, stačí absence nepoctivého úmyslu.
- Doba držby předchůdce se započítává jen tehdy, pokud se sám nestal vlastníkem ze zákona, de facto (i když nebyl zapsán v kastastru).
- Důkazní břemeno nese ten, kdo vydržení popírá.
- U mimořádného vydržení se započítává i držba předchůdce, pokud nebyla nepoctivá.
Co si z rozsudku odnést?
Nejvyšší soud jasně stanovil: u mimořádného vydržení se započítává doba předchůdce, pokud neměl nepoctivý úmysl. Ale pokud se předchůdce sám stal vlastníkem ze zákona, jeho vydržení už se dál „nepředává“.
👉 Praktický vzkaz: spoléhat na započítání doby má smysl jen tehdy, když předchůdce sám po 20ti letech nevydržel. Jinak je nutné odpovídající právní řešení.
❓Potřebujete posoudit svou situaci?
Pomohu vám prověřit šanci na mimořádné vydržení, nastavit důkazní strategii a zvolit nejbezpečnější cestu (vydržení vs. převod/dědictví).
Mgr. Beáta Sabolová, LL.M., advokátka