Správa obecního majetku patří k nejzodpovědnějším úkolům každého starosty. Ještě více to platí u nemovitostí. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), stanovuje v § 39 a násl. poměrně přísná pravidla. Pokud nejsou dodržena, smlouvy jsou ze zákona neplatné.
V tomto článku najdete přehled základních pravidel, povinností a praktických doporučení, jak správně postupovat při prodeji, pronájmu, směně, darování či jiném nakládání s obecními nemovitostmi. Bez dodržení všech zákonných povinností bude smlouva neplatná. Zvolení správného postupu je proto zcela zásadní.
Záměr obce nakládat s nemovitým majetkem
Každý záměr týkající se obecních nemovitostí, musí být nejdříve zveřejněn na úřední desce. Důvodem je požadavek na transparentní a hospodárné nakládání s veřejným majetkem. Obce tak plní informační povinnost vůči svým občanům. Každý, kdo by měl o takovou nemovitost zájem, může podat nabídku nebo se k záměru vyjádřit.
Jaké záměry se musí zveřejnit
Záměr se zveřejňuje vždy, pokud obec chce:
- prodat, směnit, darovat nemovitost;
- pronajmout nemovitost nebo poskytnout ji jako výpůjčku či výprosu;,
- zřídit právo stavby zapsané do katastru;
- změnit zásadní náležitosti již uzavřených smluv (např. prodloužení nájmu, změna ceny);
- uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě;
- převést nebo změnit spoluvlastnické podíly na nemovitosti;
- vložit nemovitost do základního kapitálu společnosti;
- provést dražbu nebo obchodní veřejnou soutěž ohledně nemovitosti.
Výjimky – záměr nemusí být zveřejněn:
- pronájem bytů a hrobových míst,
- krátkodobé pronájmy a výpůjčky do 30 dnů,
- pronájem, pacht, výprosu nebo výpůjčku ;
- převod právnické osobě zřízené nebo založené obcí nebo kterou obec ovládá; resp. na stát nebo jim zřízenou organizaci (ŘSD, ÚZSVM, apod.);
- převod obchodního podílu společnosti, která vlastní nemovitost,
- zřízení věcného břemene.
Zveřejněný záměr není judikaturou sám o sobě pokládán za právní úkon. Nejde o závazný návrh na uzavření smlouvy, veřejnou nabídku či soutěž, ale pouze informativní oznámení. Pokud si záměr obec rozmyslí, např. proto, že nebyla předložena odpovídající nabídka, není povinna smlouvu uzavřít ani vybírat z nabídek.
Schválení a zveřejnění záměru
Kdo schvaluje záměr? Rada obce, případně starosta (pokud rada není). Zastupitelstvo si však tuto pravomoc může vyhradit.
Co je obsahem zveřejnění? Musí být přesně určena nemovitost (dle katastru) a účel (prodej, pronájem). Cena se uvádět nemusí.
Doba zveřejnění: min. 15 dnů před rozhodnutím. Kratší lhůta nebo jiné vady = neplatnost smlouvy.
Pozor – záměr je třeba zveřejnit i tehdy, pokud je předem zřejmý konkrétní zájemce (např. při nabytí části pozemku obce, který byl omylem zaplocen a stal se součástí zahrady některého z občanů obce). I v takovém případě by chybějící zveřejnění záměru mohlo způsobit neplatnost následně zavřené smlouvy.
Jak se zveřejňuje? Záměr musí být zveřejněn jak na fyzické vývěsce úřední desky před úřadem, tak na úřední desce elektronické (zveřejnění na webu obce nestačí). Zabraňuje se tak výskytu nenadálých meteorologických jevů, jak se tomu stávalo v minulosti, kdy v těchto místech před úřadem poměrně často foukal silný vítr a listiny tam vyvěšené odlétaly.
Kdo rozhoduje o uzavření smlouvy
Zastupitelstvo rozhoduje vždy u nejzávažnějších úkonů – převodů nemovitostí. Tj. prodej, darování, směna či uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o převodu, musí vždy projít zastupitelstvem.
Rada obce, resp. starosta v obcích bez rady, rozhoduje o všech ostatních majetkoprávních úkonech (zejména nájemní smlouvy, výpůjčky).
Náležitosti rozhodnutí
Rozhodnutí o dispozici s obecní nemovitostí musí vždy obsahovat alespoň:
- kdo je druhou stranou smlouvy,
- co přesně je předmětem dispozice,
- cenu.
Výběr z nabídek
Pokud bylo předloženo více nabídek, musí být všechny předloženy příslušnému orgánu. Nelze předložit ke schválení jen jednu vybranou.
Cena obvyklá
Zákon požaduje, aby převody nemovitostí byly realizovány minimálně za tzv. cenu obvyklou (v daném místě a čase). Při převodu nemovitostí se často vypracovává znaleckého posudku. Zákon jej sice výslovně nepožaduje, ale na základě zkušeností s trestním stíháním zastupitelů pro nevýhodné převody nemovitostí, to lze jen doporučit.
Převod za nižší cenu není absolutně vyloučen, musí být ale řádně zdůvodněn, ideálně v odůvodnění usnesení zastupitelstva (např. veřejný zájem, nedostatek zájemců). Pokud důvody chybí, hrozí neplatnost smlouvy.
Žádosti o koupi obecní nemovitosti
Každou takovou žádost musí posoudit zastupitelstvo. Odmítnutí není třeba nijak zdůvodňovat, ale žadatel by měl být o důvodech informován.
Zveřejnění uzavřených smluv
Obec je povinna smlouvy zpřístupnit podle zákona o svobodném přístupu k informacím. Doporučuje se proto dát upozorňující klauzuli přímo do smlouvy, aby smluvní strany následně nebyly překvapeny. Obchodní tajemství a osobní údaje je však potřeba vždy anonymizovat.
Doložka ve smlouvě
Smlouva nebo listina o dispozici s obecní nemovitostí musí vždy obsahovat zvláštní ustanovení – doložku, kde bude potvrzeno, že byly splněny příslušné zákonné požadavky zveřejnění, schválení nebo souhlasu příslušného orgánu obce. Bez uvedení doložky je právní jednání neplatné. Pokud ale listina takovou doložkou obsahuje, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byly splněny, i kdy by to později bylo zpochybněno. Chrání se tak dobrá víra těch, kdo by na základě takové listiny dále jednali.
Odpovědnost starosty a zastupitelů
Starosta smlouvy jménem obce podepisuje, ale je oprávněn tak činit jen na základě rozhodnutí orgánů obce. I podepsaná smlouva může být pro chybějící zveřejnění záměru nebo schválení jejího uzavření ze zákona neplatná.
Starostové a zastupitelé odpovídají za hospodárné nakládání s obecním majetkem. A jako fyzické osoby odpovídají celým svým majetkem. To je potřeba zdůraznit. Odpovědnost spojená s mandátem je poměrně velká.
Při porušení povinností hrozí trestní odpovědnost (např. porušení povinnosti při správě cizího majetku), ale také žaloby na odpovědnost za škodu vůči obci a náhrada škody.
Nejčastější chyby v praxi:
❌ Nezveřejnění záměru, když byl jasný zájemce.
❌ Kratší než 15denní zveřejnění.
❌ Chybějící doložka ve smlouvě.
❌ Převody za nižší než obvyklou cenu bez řádného zdůvodnění.
❌ Nepředložení všech nabídek zastupitelstvu.
Nejčastější dotazy:
Musí obec zveřejnit záměr, i když se jedná o 1m2 pozemku?
Ano. Jinak hrozí neplatnost smlouvy. Navíc, každý převod nemovitosti z vlastnictví obce, i pokud je zcela malicherné hodnoty (např. i jen 1 m²), musí být rovněž vždy schválen zastupitelstvem.
Je nutné mít k převodu nemovitosti vždy znalecký posudek?
Není povinný, ale silně doporučený – chrání všechny zastupitele přítomné a hlasující na zastupitelstvu pro převod před obviněním z nedodržení postupu řádného hospodáře.
Co když smlouva neobsahuje povinnou doložku o zveřejnění záměru a schválení zastupitelstvem?
Je ze zákona neplatná. Prokázání, že se tak skutečně stalo nestačí. Nestačí ani dodatečné doplnění doložky.
Jaká je odpovědnost starosty při převodu nemovitostí?
Starosta sice podepisuje smlouvy, ale odpovídá „jen“ za to, že jsou schváleny v souladu se zákonem. Za samotné schválení smlouvy ohledně převodu nemovitostí odpovídá zastupitelstvo. Samozřejmě, pokud by podepsal smlouvu, která nebyla řádně schválena, tak za její podpis nese osobní odpovědnost.
Stručné shrnutí pravidel :
- Záměr musí být zveřejněn na úřední desce alespoň 15 dnů.
- V záměru musí být jednoznačně identifikována nemovitost a typ úkonu.
- Záměr schvaluje rada obce (starosta v obcích bez rady).
- Převody vždy musí schválit zastupitelstvo obce. Nájmy schvaluje rada obce (starosta v obcích bez rady).
- Ke schválení musí být předloženy všechny nabídky (ne jen ta nejvýhodnější).
- Rozhodnutí musí obsahovat smluvní strany, předmět a cenu.
- Cena má být obvyklá, odchylky musí být dobře zdůvodněny.
- Obec musí poskytnout kopie smluv na žádost o informace.
- Starosta a zastupitelé nesou osobní odpovědnost za hospodárné nakládání s majetkem.
Závěr: správný postup je zásadní
Nakládání s nemovitým majetkem obce podléhá přísné zákonné regulaci. Chyby mohou vést nejen k neplatnosti smlouvy, ale také k osobní majetkové odpovědnosti zastupitelů, někdy dokonce k trestnímu stíhání. To není až tak zřídkavé z jednoduchého důvodu: oproti jiným činnostem, lze nedodržení zákonného postupu jednoduše prokázat.
Schvalování převodů nemovitostí by proto měl každý zastupitel pečlivě sledovat a poskytnutí souhlasu dobře zvážit, vyžadovat podklady a odborné zdůvodnění.
Proto doporučujeme obcím mít jasně nastavená pravidla, využívat znalecké posudky a pečlivě dbát na všechny formální náležitosti.
Mgr. Beata Sabolová, LL.M., advokátka
Urbanium Legal – právní služby pro města a obce
Potřebujete nastavit pravidla nakládání s nemovitostmi, vory smluv, prověřit již uzavřené smlouvy nebo vymáhat jejich uplatnění? Rádi pomůžeme – obraťte se na nás.