Zamítl Vám katastr návrh na vklad? Zjistěte, kdy a jak se můžete bránit. Příklady z praxe, výklad § 17 katastrálního zákona, ústavní souvislosti a upozornění pro vlastníky nemovitostí.
Podle statistik končí neúspěchem zhruba 5 % všech návrhů na vklad. To představuje tisíce případů ročně a může mít pro vlastníky nemovitostí i obce závažné následky. Důvody mohou být různé. Často jde o případy, kdy vklad není proveden pro dotčení práv třetích osob – typicky oprávněných z věcných břemen. V tomto článku vysvětlujeme, proč katastr návrh zamítá, jaké jsou nejčastější důvody a jak se proti zamítnutí můžete bránit – včetně možností soudního přezkumu.
Souhlas třetích osob
Podle § 17 katastrálního zákona musí katastrální úřad ve vkladovém řízení zkoumat, zda byl ke vkládanému právnímu jednání udělen souhlas třetí osoby nebo orgánu. Pokud chybí, návrh bez dalšího zamítne.
Předpisů vyžadujících souhlas třetích osob s právním jednáním je mnoho. Většinou to je zjevné. Nemovitost nebude možné prodat bez souhlasu spoluvlastníka nebo bez souhlasu zástavního věřitele. Nelze prodat nemovitost zatíženou v katastru zapsaným zákazem zcizení a zatížení.
Dále jde zejména o právní jednání zakotvená v občanském zákoníku: např. souhlas druhého manžela v záležitostech společného jmění manželů (§ 714, 723, 747), souhlas soudu s rozhodnutím poručníka (§ 934), trvání práva stavby lze prodloužit jen se souhlasem osob, které mají oprávnění k pozemku v pořadí za právem stavby (§ 1245), zatížení práva stavby lze sjednat se souhlasem vlastníka pozemku (§ 1252), nesvěřil-li zůstavitel při nařízení svěřenského nástupnictví dědici právo volně nakládat, může dědic zcizit nebo zatížit věc z toho, co děděním nabyl, jen se souhlasem svěřenského nástupce formou veřejné listiny (§ 1522), u výhrady zpětné koupě zapsané do katastru, lze nemovitost zatížit jen se souhlasem oprávněného z práva zpětné koupě (§ 2138), apod.
Typické spory
Často může být omezení práv sporné. Tyto případy se proto musí posuzovat individuálně, vždy případ od případu.
Situace ani nemusí být nijak konfliktní, přesto se souhlas nepovede získat. Oprávněnou osobu postě jen nemusí být jednoduché nebo vůbec možné kontaktovat. Může žít v zahraničí nebo její pobyt není znám nebo zemřela a dědictví ještě nebylo vypořádáno.
K jedním z nejčastěji konfliktním ustanovením, s ohledem na velký počet dotčených osob, patří § 1169 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je totiž vyžadován souhlas vlastníků jednotek a souhlas oprávněných z věcného břemene, když dochází ke změně prohlášení vlastníka, „pokud se změna dotkne jejich práv a povinností„. Zejména v případě bytových domů tento požadavek vyvolává konflikty.
Formální přístup katastru
Přístup katastru k k těmto sporům je přitom velmi formální. Dojde-li ke např. změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu, podle katastru jsou práva dotčena automaticky. Katastr souhlas dotčených třetích osob požaduje prakticky vždy. Nezkoumá, jestli je toto „dotčení“ reálné, resp. zda není vlastně zcela ve prospěch těchto vlastníků. Tím se otevírá prostor pro nejen pro konstruktivní vyjednávání, ale také pro vydírání ze strany některých spoluvlastníků.
Katastr sice není soud, přesto má zákonnou povinnost použít správního uvážení jako každý správní úřad. To se ale podle našich zkušeností neděje. Při zjištění jakéhokoliv dotčení práv třetích osob nejdříve vyzve k doložení jejich souhlasu, pokud není doložen, bez jakéhokoliv přezkumu mechanicky případ zamítne a odkáže na podání žaloby a řešení sporu mezi vlastníky soudem.
V praxi však ne každá změna na nemovitosti znamená automaticky zásah do práv. To přitom může být zjevné již při podání návrhu na vklad a mělo by to být předmětem posouzení ve vkladovém, tj. ve správním řízení.
Odkázání katastru na domáhání se práva soukromoprávní žalobou přitom může věc protáhnout o několik měsíců nebo let. Z pohledu katastru je tento postup „bezpečný“, z pohledu vlastníků může být ale neodůvodněně obstrukční.
Opravné prostředky
Proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad nelze podat odvolání. Jediným řádným opravným prostředkem je podání žaloby podle „Části 5″ občanského soudního řádu“, tzv. „ŘÍZENÍ VE VĚCECH, O NICHŽ BYLO ROZHODNUTO JINÝM ORGÁNEM“.
Žaloba podle „Části 5 OSŘ“
Jedná se o zvláštní typ řízení. Účastníky řízení jsou jen osoby, které byly účastníky řízení ohledně vkladu před katastrem. Ne všechny třetí osoby, které mají poskytnout souhlas však byly účastníky řízení před katastrem. Někdy tak tento soudní spor nemá žádnou stranu žalovanou. A to je nestandardní.
Přestože je žaloba určena přímo k přezkumu postupu katastru, katastr sám není účastníkem tohoto řízení. Soud posuzuje jen soukromoprávní vztahy mezi účastníky návrhu na vklad, ne zákonnost postupu katastru.
Podaná žaloba nemá odkladný účinek proti zamítnutí návrhu na vklad. Je ale formou plomby vyznačena v katastru. Dispozice s dotčenou nemovitostí je tak po dobu soudního přezkumu limitovaná. I zjevně neopodstatňený nesouhlas nebo nemožnost souhlas zajistit, tak může např. zmařit poskytnutí úvěru na financování.
Jelikož katastr nevystupuje jako strana žalovaná, nenese za svá rozhodnutí odpovídající odpovědnost. Soudní ochrana proti nezákonnému zamítnutí návrhu na vklad je tak ze zákona limitovaná. Možnost požadovat náhradu škody po katastru je ztížená, ne-li zcela nemožná.
Právní ochrana vlastníků v důsledku tohoto specifického nastavení soudního přezkumu postupu katastru může být v některých případech nedostatečná.
Příklad z praxe
V námi zastupovaném případě došlo k rekonstrukci domu v havarijním stavu. Zvýšení jeho hodnoty a kvality bydlení bylo evidentní. Přesto, někteří vlastníci jednotek souhlas dát odmítli. Bezdůvodně. Katastr proto návrh zamítl.
Majitel domu rekonstrukci financoval úvěrem zajištěným zástavním právem, který se měl uhradit z prodeje při rekonstrukci nově vybudovaných jednotek. Došlo ale k blokaci celé transakce, k významným ztrátám vlastníka domu, který se tak dostal na hranu insolvence. Katastr se ale jeho argumentací o nutnosti rekonstrukce a s tím spojenou změnou podílů odmítl zabývat.
Ústavní přesah problému
Právo vlastnit je jedním ze základních lidských práv, je chráněno Listinou základních práv a svobod. Na jednu stranu je vlastník povinen o nemovitost pečovat, aby její stav nebyl pro okolí ohrožující, na druhou stranu tak v některých sporných případech činit nemůže, pro neodůvodněné obstrukce.
Pokud katastr zamítne vklad jen z formálních důvodů, bez reálného přezkumu dotčení práv třetích osob a tím transakci zmaří nebo zásadně oddálí, může jít o významný zásah do práv.
FAQ – častě otázky:
Lze se proti zamítnutí návrhu na vklad odvolat?
Proti zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí nelze podat odvolání, protože se nejedná o rozhodnutí, proti kterému by existoval opravný prostředek dle správního řádu. Místo toho je nutné ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí podat žalobu u příslušného soudu. Alternativou je podání zpětvzetí návrhu se souhlasem všech účastníků, po kterém katastrální úřad řízení usnesením zastaví a lze podat zcela nový, opravený návrh na vklad.
K jakému soudu se podává žaloba proti zamítnutí návrhu na vklad a jaký je soudní poplatek? Žaloba se podává u krajského soudu (městského), v jehož obvodu má sídlo katastrální úřad, který rozhodnutí vydal. Poplatek je 3.000,-Kč. Pokud by následovalo odvolání proti rozhodnutí o takové žalobě, platí zvláštní sazba: 2.000,-Kč, která je specifická právě pro případy podle části páté OSŘ
Co doporučujeme
- Před podpisem smlouvy a podáním návrhu na vklad si nechte dokumenty zkontrolovat zkušeným advokátem.
- Vždy si ověřte, zda vklad do katastru nevyžaduje souhlas třetí osoby.
- Zkontrolujte list vlastnictví a všechny zápisy v katastru.
- S dotčenými osobami se vždy pokuste domluvit a získat jejich písemný souhlas.
Mgr. Beáta Sabolová LL.M., advokátka
Kupujete nemovitost? Zajistíme Vám právní audit nemovitosti. Zamítl vám katastr návrh na vklad? Pomůžeme vám najít nejefektivnější postup obrany.
Objednejte si konzultaci nebo právní stanovisko – rezervujte si termín online.